【蒙法案例】仅办理抵押权预告登记，预告登记权利人是否可以要求优先受偿？

基本案情

2016年2月1日，原告某银行与被告郑某、王某、某房地产开发公司签订个人商业用房按揭贷款借款合同一份，合同约定：被告郑某作为借款人从原告某银行处借款150万元，用于购买位于该县城某小区房屋一套。同时约定，借款人违反本合同约定的任一条款，贷款人均有权停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。被告郑某、王某以房产作为抵押物，于2016年2月1日在房产部门办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年12月15日，被告某房地产开发公司出具同意担保承诺书一份，内容为：股东会一致同意为某小区全体业主在某银行办理的住房按揭贷款提供连带责任担保。后借款逾期，原告起诉要求偿还本息，并要求就涉案房产优先受偿。

法院审理

法院经审理认为，本案的争议焦点是某银行是否有抵押权，从而对涉案房产有优先受偿的权利。本案中郑某、王某已就该案涉房产于2016年2月1日办理了抵押权预告登记。之后，出卖人某房地产开发有限公司与购房人达成解除房屋买卖合同的协议，某房地产开发公司依据该协议到不动产登记机构将涉案房产办理到了自己名下（小产证），房屋所有权人为某房地产开发公司。某银行未办理抵押权正式登记。在法院查询的涉案房产登记簿预告登记信息一栏中，抵押权预告登记状态为未注销，因此抵押权预告登记未失效。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定，法院认定涉案房产抵押预告登记具有抵押权设立的效果，原告作为预告登记权利人可以享有优先受偿的权利，对于原告要求就预告登记的抵押财产优先受偿的请求，本院予以支持。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记的效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

但是当仅仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记的情况下,预告登记权利人是否有权就预告登记的抵押财产优先受偿？

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条之规定，当对抵押权进行了预告登记，只要满足以下三个条件，即使未办理抵押权正式登记，抵押权也会自预告登记之日有效设立：1.已经办理建筑物所有权首次登记；2.预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致；3.预告登记未失效。该规定保障了抵押权预告登记的第一顺位，具有优先于其他抵押权登记而进行清偿的效力。

所谓建筑物所有权的“首次登记”，又叫“注册登记”，一般是指房地产开发公司自楼房竣工验收完成后，以建筑物为标的物到不动产登记中心进行的关于所有权的第一次登记（俗称“大产证”），所有权人为该房地产开发公司。购房者从房地产开发商手中购买房屋后办理房产证进行的登记（俗称“小产证”），实际上是“转移登记”（俗称“过户登记”）。特殊情况下，当购房人无法按期足额偿还房贷时，房地产开发企业通常会跟跟购房者协商解除房屋买卖合同，然后将该房屋的房产证（小产证）办到自己名下。本案中，某房地产开发有限公司在建筑物竣工验收后已经到不动产中心办理了首次登记（即大产证）。之后，某房地产开发有限公司又依据解除房屋买卖合同的协议就该案涉房产办理了所有权证（即小产证），但是预告登记权利人的抵押权及于抵押物，抵押权人优先受偿权利不受影响。因此，原告的抵押权从预告登记之日起设立，从而可以就预告登记的抵押财产折价、变价优先受偿。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条  当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

编写人：蒙阴县人民法院 汤国虎